Maklervertrag: Fragen rund um Provision, Verlängerung und Bestellerprinzip

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Maklervertrag

Maklervertrag – Wer muss wann welche Provision zahlen? Was gilt bei Verkauf bzw. Vermietung? Was besagt das Bestellerprinzip? Verlängert sich ein Maklervertrag ohne Kündigung automatisch? und und und

Maklervertrag – wer schließt mit wem einen Vertrag?

Eine Maklertätigkeit kommt sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung einer Immobilie bzw. Wohnung in Betracht. Wenn der Verkäufer bzw. Vermieter den Makler mit der Suche nach einem Käufer bzw. Mieter beauftragt, schließt er mit dem Makler einen Vertrag. Kommt es danach zu einer Besichtigung mit einem Kauf- bzw. Mietinteressenten, kommt daneben ein Vertrag zwischen Makler und Interessent zustande.

Wann hat ein Makler einen Anspruch auf eine Provision?

Die Maklerprovision ist in §652 BGB gesetzlich geregelt. Der Makler hat Anspruch auf eine Provision, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag geschlossen.
  • Der Makler hat die vereinbarte Maklertätigkeit erbracht (Nachweis Gelegenheit            Vertragsabschluss bzw. Vermittlung Vertrag).
  • Es wurde ein Kaufvertrag bzw. Mietvertrag geschlossen.
  • Die Maklertätigkeit war Ursache für den Abschluss des Kaufvertrages bzw. Mietvertrages.

Dabei ist zu beachten, dass der Provisionsanspruch nicht erlischt, wenn der Maklervertrag endet. Kommt der Vertrag mit dem Interessenten, den der Makler gefunden hat, erst nach Beendigung des Maklervertrages zustande, hat der Makler dennoch Anspruch auf die Provision.

Wer muss laut Maklervertrag die Maklerprovision zahlen?

Vermietung

Bei der Vermietung einer Immobilie bzw. Wohnung gab es bis 2015 keine gesetzlichen Vorgaben, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Bis dahin musste dahin fast immer der Mieter die Provision zahlen, es sei denn, die Wohnung war schwer vermietbar.

Zum 1. Juni 2015 hat der Gesetzgeber aber das sog. Bestellerprinzip eingeführt. Danach  muss die Provision derjenige zahlen, der den Makler „bestellt“ hat. Dies ist im Regelfall der Vermieter.

Die Neuregelung hat die Mieter erst einmal gefreut, da sie sich – angesichts von Umzugskosten, doppelten Mietkosten und doppelter Kaution über mehrere Monate – wenigstens die Maklerkosten sparen konnten. Seither hat sich aber gezeigt, dass das Angebot an Mietwohnungen – nicht nur, aber auch wegen des Bestellerprinzips – zurückgegangen ist, weil Vermieter den vom Vormieter angebotenen Nachmieter akzeptieren oder die Wohnung angesichts der guten Marktsituation gleich verkaufen. Andere Vermieter haben versucht, die Maklerkosten auf anderem Wege, etwa durch Abstandszahlungen für die Einbauküche, wieder hereinzuholen.

Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie bzw. Wohnung hängt es derzeit vom Bundesland ab, wer die Provision bzw. einen bestimmten Anteil an der Provision zahlt. Eine gesetzliche Regelung gibt es – noch – nicht.

Am 18. August 2019 hat sich jedoch die Bundesregierung auf das sogenannte Wohnpaket geeinigt. Danach soll eine Neuregelung hinsichtlich der Maklerprovision nun bundesweit für eine faire Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer sorgen.

Am 14.05.2020 hat nun der Bundestag das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verabschiedet. Am 05.06.2020 hat auch der Bundesrat

zugestimmt. Nach diesem Gesetz muss derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt (meist der Verkäufer) mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Zudem muss der Käufer seinen Anteil an der Provision erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. Diese Regelung wird bereits in einigen Bundesländern umgesetzt. Bundesweit wird sie nach einer Übergangsfrist von 6 Monaten Mitte/Ende Dezember 2020 in Kraft treten.

Wird ein Immobilienmakler von beiden Vertragsparteien, also von Verkäufer und Käufer, beauftragt, müssen auch beide genau die Hälfte der vereinbarten Provision zahlen. 

Diese Regelung gilt aber nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also nicht wenn der Käufer beispielweise eine Wohnungsgesellschaft ist bzw. bei  Gewerbeimmobilien.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein? 

Vermietung

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Verkauf

Beim Verkauf ist die Provisionshöhe gesetzlich nicht geregelt und daher frei vereinbar. Es gibt aber marktübliche Sätze. Ist die Immobilie aufgrund der guten Lage und der guten Ausstattung leicht und zu einem guten Preis zu verkaufen, kann der Verkäufer aber oft über mit dem Makler eine geringere Provision aushandeln.

Wann ist die Provision zu zahlen?

Meist vereinbaren Makler im Vertrag bzw. den beiliegenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), dass die Provision mit Abschluss des Mietvertrages bzw. notariellen Kaufvertrags fällig ist. In der Praxis wird meist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages eingeräumt

Da bei einem Verkauf die Provision deutlich höher ist als bei einer Vermietung und der Verkäufer für die Zahlung der Provision oft auf den Kaufpreis aus dem Verkauf angewiesen ist, wird hier meist vereinbart, dass die Provision erst nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers zu zahlen ist.

Maklervertrag: Dauer und automatische Verlängerung

Üblicherweise werden Maklerverträge befristet auf die Dauer von 3 oder 6 Monaten geschlossen. Wird der Vertrag nicht rechtzeitig gekündigt, verlängert er sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum. Der Vertrag wird dabei meist als Exklusivvertrag bzw. Alleinauftrag geschlossen, d.h. der Verkäufer bzw. Vermieter darf in diesem Zeitraum keinen anderen Makler beauftragen und auch nicht selbst nach einem Käufer bzw. Mieter suchen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine solche Klausel über eine automatische Verlängerung in einem Urteil vom 28.05.2020 (Az.: I ZR 40/19) für zulässig erklärt, jedenfalls für den Fall, dass der neue Zeitraum nicht mehr als die Hälfte der ursprünglichen Laufzeit beträgt.

Vergisst der Verkäufer bzw. Vermieter zu kündigen und findet später selbst oder über einen anderen Makler einen Käufer bzw. Mieter, kann der zuerst beauftragte Makler Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Provision verlangen. Voraussetzung ist aber, dass die konkrete Klausel im Maklervertrag wirksam ist. Dies war im entschiedenen Fall nicht der Fall, da die Kündigungsfrist nicht im Vertrag selbst sondern in einer Anlage geregelt war.

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