Beim Kauf einer Wohnung unter Ausschluss von Gewährleistung ist keine Rückabwicklung möglich bei fehlender Baugenehmigung.
Beschluss OLG Frankfurt a.M. v. 31.10.2023, Az.: 6 U 210/22
Der Käufer einer Wohnung stellte kurz nach Abschluss des Kaufvertrages fest, dass es keine Baugenehmigung für die Wohnung gab. Daraufhin erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte vom Verkäufer die Rückabwicklung des Vertrages, also die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Eigentums an der Wohnung. Als der Verkäufer die ablehnte, erhob der Käufer Klage bei Gericht. Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. wies die Klage allerdings ab.
Haftung für Mängel und wirksamer Ausschluss Gewährleistung
Grundsätzlich haftet der Verkäufer für Mängel der Kaufsache. Es kann aber ein sogenannter Haftungsausschluss vereinbart werden. Dieser ist allerdings unwirksam, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen oder eine Garantie über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes übernommen hat.
Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer (gewerblicher Verkäufer) und einem Verbraucher ist lediglich eine Verkürzung der Verjährungsfrist auf 1 Jahr zulässig und dies auch nur, wenn es sich um gebrauchte Sachen handelt, wie etwa eine Bestandsimmobilie oder einen Gebrauchtwagen.
Begründung des Gerichts
Kauf wie besichtigt und ohne Gewährleistung
Das Gericht war zwar der Ansicht, dass die fehlende Baugenehmigung ein Mangel ist. Die Gewährleistung, also die Haftung für Mängel, war im Kaufvertrag aber ausgeschlossen worden. Der Haftungsausschluss war auch wirksam, da der Verkäufer nicht arglistig über das Fehlen der Baugenehmigung getäuscht hat und auch keine Beschaffenheitsgarantie vorlag.
Keine arglistige Täuschung durch Verkäufer
Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung durch den Verkäufer sah das Gericht nicht. Es ging weder von einer Kenntnis des Verkäufers vom Fehlen der Baugenehmigung aus noch davon, dass sich ihm das Fehlen hätte aufdrängen müssen. Der Verkäufer war am Bau der Wohnung nicht beteiligt und hatte vor dem Verkauf 14 Jahre selbst in der Wohnung gewohnt.
Begriff „Wohnung“ keine Beschaffenheitsgarantie
Der Verkäufer hatte mit der Verwendung der Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag nach Ansicht des Gerichts auch keine Garantie abgegeben für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung. Es ist lediglich eine übliche Bezeichnung in Kaufverträgen über eine Immobilie, die zudem den tatsächlichen (nicht rechtlichen) Zustand beschreibt, da die Wohnung in der Vergangenheit zu Wohnzwecken genutzt worden ist.
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