Die Reservierungsgebühr muss bei einem geplatzten Immobilienkauf vom Verkäufer zurück gezahlt werden. Wir erklären in diesem Beitrag die Einzelheiten.
Reservierungsvereinbarung mit Makler und Reservierungsgebühr
Wenn ein Kaufinteressent nach der ersten Besichtigung der Immobilie ernsthaft über den Kauf des Objekts nachdenkt und nicht Gefahr laufen will, dass ihm ein anderer Interessent zuvorkommt, schließen Kaufinteressent und Makler oft eine sogenannte Reservierungsvereinbarung.
Darin verpflichtet sich der Makler, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (meist 2-4 Wochen) für den Kaufinteressenten zu reservieren. Für den Reservierungszeitraum gibt er die Zusage, keine Besichtigungen mit anderen Interessenten durchzuführen und die Immobilie nicht an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Im Gegenzug zahlt der Kaufinteressent dem Makler eine bestimmte Reservierungsgebühr. Diese soll dann bei Abschluss des Kaufvertrages mit der Maklerprovision verrechnet werden.
Kommt der Kauf nicht zustande, verfällt die Reservierungsgebühr, der Kaufinteressent bekommt sie dann also nicht zurück. Mit einer solchen Reservierungsvereinbarung gewinnt der Kaufinteressent Zeit, die Finanzierung der Immobilie mit seiner Bank abzuklären und sich in Ruhe zu überlegen, ob es wirklich die passende Immobilie ist.
Urteil BGH v. 20.04.2023, Az.: I ZR 113/22: Maklervertrag und Reservierungsvereinbarung sind AGB
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste vor Kurzem über die Wirksamkeit einer solchen Reservierungsvereinbarung entscheiden. Dabei hat er sie nicht als eigenständigen Vertrag angesehen, obwohl sie einige Zeit nach dem Maklervertrag geschlossen wurde, sondern als ergänzende Regelung zum Maklervertrag.
Es macht also nach Ansicht des Gerichts rechtlich keinen Unterschied, ob die Reservierungsvereinbarung schon im Maklervertrag steht oder später separat abgeschlossen wird. Da Makler für ihre Tätigkeit Musterverträge benutzen (kein Makler erstellt für jeden Kunden einen komplett neuen Vertrag), stellen Maklerverträge Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar. Somit ist auf Maklerverträge – und auch auf Reservierungsvereinbarungen – AGB-Recht anwendbar. Nach AGB-Recht ist eine Klausel unwirksam, wenn sie den Kunden unangemessen benachteiligt.
Reservierungsvereinbarung wegen Benachteiligung der Kunden unwirksam
Der BGH hat nun entschieden, dass solche Reservierungsvereinbarungen den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind.
Zwar haben die Kaufinteressenten einen gewissen Vorteil durch die Reservierungsvereinbarung, dieser ist aber begrenzt. Die Reservierungsvereinbarung mit dem Makler verpflichtet nur den Makler aber nicht den Eigentümer der zum Verkauf stehenden Immobilie.
Der Eigentümer kann also die Immobilie trotz der Reservierungsvereinbarung an einen anderen Interessenten verkaufen oder sich entscheiden, die Immobilie doch nicht zu verkaufen. Hintergrund ist, dass der Verkäufer wie auch der Käufer erst mit Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrages zum Verkauf bzw. Kauf der Immobilie verpflichtet sind. Davor kann es sich jede Seite – sowohl Verkäufer als auch Käufer – jederzeit anders überlegen. Die Kaufinteressenten bekommen aber die Reservierungsgebühr auch dann nicht zurück, wenn der Kauf ohne ihr Verschulden scheitert, also wenn z.B. der Verkäufer einen Rückzieher macht und die Immobilie doch nicht verkauft. Dies ist nach Ansicht der Richter unangemessen.
Inhalt Reservierungsvereinbarung im konkreten Fall
Im konkreten Fall war in der Reservierungsvereinbarung geregelt, dass der Makler das Haus einen Monat lang für die Interessenten reserviert und in diesem Zeitraum keine Besichtigung mit anderen Kaufinteressenten durchführt.
Als Gegenleistung mussten die Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr von 14,37 Prozent der vereinbarten Maklerprovision bzw. 1 % des Kaufpreises zahlen. Dies entsprach 4.200 Euro. Bei einem späteren Kauf der Immobilie sollte die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet werden. Sollte der Kauf nicht zustande kommen – egal aus welchem Grund –, sollte die Gebühr dagegen verfallen, also nicht an die Kaufinteressenten zurückgezahlt werden.
Da die Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank scheiterte, kam der Kauf nicht zustande.
Entscheidungen zur zulässigen Höhe der Reservierungsgebühr
Bereits früher hatten Gerichte entschieden, dass eine Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden muss, wenn die Reservierungsgebühr eine bestimmte Höhe überschreitet, so dass auf den Kaufinteressenten ein erheblicher Druck ausgeübt wird, die Immobilie zu kaufen, um die Gebühr nicht verfallen zu lassen. Ohne notarielle Beurkundung ist die Vereinbarung in diesen Fällen wegen Formmangels unwirksam.
Einzelheiten dazu können Sie in meinem Rechtstipp „Geplatzter Immobilienkauf: Anspruch auf Erstattung Reservierungsgebühr u. Notarkosten?“ nachlesen.
Möglicherweise andere Entscheidung bei anderem Inhalt der Reservierungsvereinbarung
Die Begründung des BGH lässt darauf schließen, dass eine Reservierungsvereinbarung wirksam sein kann, wenn die Kaufinteressenten besser abgesichert sind.
Wenn der Eigentümer als Verkäufer der Immobilie die Vereinbarung mitunterschreibt und sich ebenfalls verpflichtet, die Immobilie nicht anderweitig zu verkaufen, hätten die Kaufinteressenten eine größere Sicherheit. Eine Verpflichtung des Verkäufers zum Verkauf der Immobilie an die Kaufinteressenten ist dagegen in der Praxis kaum möglich. Sie wäre nur wirksam, wenn die Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet wird.
Ebenfalls einen Unterschied machen könnte, wenn die Kaufinteressenten die Reservierungsgebühr nur dann „verlieren“, wenn der Kauf aus Gründen scheitert, die in der Sphäre der Kaufinteressenten liegen (z.B. Finanzierung scheitert, Kaufinteressenten entscheiden sich gegen die Immobilie).
Auch wenn die Reservierungsvereinbarung keine AGB gewesen wäre, wäre der Fall vermutlich anders entschieden worden. Dafür hätte es sich nicht um eine für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Vereinbarung handeln dürfen sondern die Vereinbarung hätte für den konkreten Einzelfall formuliert sein müssen. Dies ist vor allem denkbar, wenn der Verkäufer direkt mit Kaufinteressenten verhandelt ohne einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen.
Anspruch gegen Makler auf Erstattung von Anwaltskosten
Wenn der Makler die Reservierungsgebühr nicht „freiwillig“ zurückzahlt, kann die Einschaltung eines Anwalts notwendig werden.
Damit der Kaufinteressent nicht auf den Kosten für den Anwalt „sitzen bleibt“, kann es sinnvoll sein, dass er zunächst selbst den Makler anschreibt und erst in einem weiteren Schreiben ein Rechtsanwalt zur Rückzahlung auffordert. In diesem Fall befindet sich der Makler mit Ablauf der Frist, die der Kaufinteressent in seinem Schreiben für die Rückzahlung der Reservierungsgebühr gesetzt hat, im Verzug. In der Folge hat er den entstehenden Schaden – und damit auch die Anwaltskosten – dem Kaufinteressenten zu ersetzen.
Um Fehler bzw. ungeschickte Formulierungen in dem Schreiben zu vermeiden, ist eine frühe anwaltliche Beratung trotz der damit verbunden Kosten aber dennoch sinnvoll. Dies gilt erst Recht, wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht, die die Kosten der anwaltlichen Beratung (sog. Erstberatung) übernimmt.
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