Schließung von Geschäften und Läden wegen Corona-Lockdown: Wir erklären in diesem Artikel wie unterschiedlich die Gerichte zu Mietminderung bzw. Reduzierung der Miete entscheiden und sprechen für Mieter und Vermieter eine Empfehlung aus.
Urteil OLG Dresden v. 24.02.2021 (Az.: 5 U 1782/20) zu Miete während Schließung wg. Corona-Lockdown
Ein Einzelhändler aus der Textilbranche, der sein Geschäft aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung (Corona-Lockdown) nicht öffnen durfte, hatte für den Zeitraum der Schließung keine Miete bezahlt. Er begründete dies in erster Linie mit einer Mietminderung wegen eines Mangels der Mietsache. Als weitere Gründe nannte er eine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter (Unmöglichkeit der Überlassung der Mieträume zum vereinbarten Zweck) und ein Anpassungsrecht in Bezug auf die Miete wegen einer sogenannten „Störung der Geschäftsgrundlage“. Während das Landgericht in 1. Instanz den Mieter noch zur Zahlung der vollen Miete verurteilte, entschied das Oberlandesgericht in 2. Instanz (Berufung), dass er nur 50 % der Kaltmiete zahlen muss.
Zwar war das OLG der Ansicht, dass sich der Mieter nicht auf einen Mangel der Mietsache berufen könne (der Zustand der Mieträume hinderte den Mieter nicht an der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung als Verkaufsraum und Lager im Einzelhandel) und auch nicht auf die gesetzlichen Vorschriften zur Unmöglichkeit, es liege aber eine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Dies ist der Fall, wenn beide Vertragsparteien (hier Mieter und Vermieter) bei Abschluss des Vertrages von bestimmten Gegebenheiten ausgehen und sich diese Gegebenheiten später so schwerwiegend ändern, dass der Vertrag bei Kenntnis dieser Änderung nicht oder jedenfalls nicht so geschlossen worden wäre. Ist in diesem Fall einem Vertragspartner das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar, kann er Anpassung des Vertrages verlangen. Bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen.
Da weder Mieter noch Vermieter mit der Corona-Pandemie und dem damit verbundenen Lockdown gerechnet bzw. diesen vorhergesehen hätten und keine Vertragspartei dies verursacht hätte, sei es angemessen, dass sich Mieter und Vermieter die damit verbundenen Lasten hälftig teilen. Der Mieter musste daher nur 50 % der Kaltmiete zahlen.
Anders sah dies das Oberlandesgericht Karlsruhe.
Urteil OLG Karlsruhe v. 24.02.2021 (Az.: 7 U 109/20) zu Miete während Schließung wg. Corona-Lockdown
Auch in diesem Fall musste eine Einzelhandelskette ihren Laden aufgrund einer staatlichen Anordnung (Corona-Lockdown) schließen und zahlte für diesen Zeitraum keine Miete. Das Oberlandesgericht Karlsruhe war wie das Oberlandesgericht Dresden der Meinung, dass kein Mangel der Mietsache vorliegt. Auch nach Ansicht dieses Gerichts kam eine Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht. Das Gericht war hier aber der Meinung, dass von einer Unzumutbarkeit, die vereinbarte Miete weiterzahlen zu müssen, nur auszugehen ist, wenn im Einzelfall besondere Umstände vorliegen. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Pflicht zur Zahlung der vollen Miete zu einer Existenzgefährdung des Mieters führen würde und auch die Interessen des Vermieters einer Anpassung des Vertrages nicht entgegenstehen würden. Um dies zu beurteilen, müssten die Umstände des konkreten Einzelfalles berücksichtigt werden. Dabei käme es u.a. auf den Umfang des Umsatzrückgangs wegen der Schließung, Einnahmen durch Onlinehandel, staatliche Hilfen, ersparte Kosten etwa durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware an. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, habe die Mieterin im konkreten Fall nicht ausreichend dargelegt.
Da das Gericht aber die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen hat, ist es möglich, dass bald das höchste deutsche Gericht das Urteil überprüft und die Frage der Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete für Zeiträume staatlich angeordneter Ladenschließungen wegen Corona abschließend entscheidet.
Empfehlung für Mieter und Vermieter
Bis zu einer Klärung der Rechtslage sollten Mieter und Vermieter versuchen, sich auf eine für beide Seiten akzeptable Regelung zu einigen. In Betracht kommt neben einer Reduzierung der Miete insbesondere eine Stundung der Miete, bis das Geschäft bzw. Lokal wieder öffnen kann bzw. staatliche Hilfen (z.B. Überbrückungshilfe) erhalten hat.
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