Nach Beendigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses ist eine Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, noch nicht von einem Gericht rechtskräftig festgestellten Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch jedenfalls dann zulässig, wenn die Forderungen den Kautionsbetrag übersteigen und daher der übersteigende Betrag vom Vermieter vor Gericht eingeklagt wird.
Im vorliegenden Fall ging es um Forderungen aus einer zwischen Mieter und Vermieter getroffenen Vereinbarung über die Bezahlung der zu diesem Zeitpunkt offenen und streitigen Strom- und Wasserkosten. Der Mieter hatte formelle und inhaltliche Mängel der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht und ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch nicht erfolgter Belegeinsicht.
Sachverhalt
Ein Student mietete ein Studentenzimmer an. Im Mietvertrag war bei den Nebenkosten in Bezug auf Wasser eine Pauschale für „Wassergeld“ und „Zählermiete“ sowie in Bezug auf Strom eine gesonderte Abrechnung ohne Vorauszahlungen vereinbart. Ende 2016 schlossen die Vertragsparteien in einem Vorprozess einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung der Wohnung bis Ende April 2017 verpflichtete.
Kurz vor Ablauf des vereinbarten Räumungstermins bat der Mieter um Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Vermieter bot ihm an, mit der Zwangsräumung bis Anfang Juli abzuwarten, wenn der Mieter im Gegenzug für Mai und Juni jeweils 190 € Nutzungsentschädigung zahlt sowie bis Ende Mai ausstehende Strom- und Wasserkosten aus der Nebenkostenabrechnung (rund 1.588 €) begleicht. Der Mieter nahm das Angebot zwar an und zog Anfang Juli aus dem Studentenzimmer aus, zahlte aber den vereinbarten Betrag an Nebenkosten nicht.
Vielmehr forderte er vom Vermieter die Rückzahlung seiner Mietkaution von rund 380 € und klagte vor Gericht. Der Mieter rügte formelle Mängel der Nebenkostenabrechnung, inhaltliche Mängel (unzutreffende Messergebnisse aufgrund fehlender Zählereichung) und machte ein Zurückbehaltungsrecht geltend, da er noch nicht die geforderte Einsicht in die Belege erhalten hatte. Der Vermieter rechnete daraufhin mit dem seiner Ansicht nach bestehenden Anspruch in Höhe von 1.588 € mit der Kaution (380 €) auf und verlangte im Wege der Widerklage die Zahlung des nach der Aufrechnung noch offenen Betrages von 1.208 € sowie weiterer Beträge aus einer „Schlussrechnung“ über Strom, Wasser und Zählermiete.
BGH, Urteil vom 28.10.2020, Az.: VIII ZR 230/19
Der Bundesgerichtshof gab, wie auch die Vorinstanzen, weitgehend dem Vermieter recht. Das Amtsgericht Köln als 1. Instanz wies die Klage des Mieters ab und verurteilte ihn auf die Widerklage des Vermieters zur Zahlung von 1.383 Euro. Das Berufungsgericht (LG Köln) und der Bundesgerichtshof als Revisionsgericht bestätigten diese Entscheidung im Wesentlichen.
Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei aufgrund der wirksamen Aufrechnung durch den Vermieter erloschen. Der Vermieter könne aus der mit dem Mieter geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588 € verlangen. Diesen Anspruch hätte er teilweise wirksam mit dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung aufgerechnet. Seine Widerklage in Höhe der danach noch offenen 1.208 € sei begründet.
Mietkaution und Nebenkosten – Begründung BGH und noch offene Fragen
Mietkaution
Ein Aufrechnungsverbot bestehe nicht. Die streitige Frage, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur mit unstreitigen oder von einem Gericht rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution aufrechnen dürfe, müsse im vorliegenden Fall nicht entschieden werden. Eine Aufrechnung sei zumindest dann zulässig, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Gesamtforderung des Vermieters den Kautionsrückzahlungsanspruch übersteigt und der Vermieter daher einen Teil der Forderung vor Gericht einklagt. In diesem Fall müsse das Gericht nämlich ohnehin prüfen und darüber entscheiden, ob die Forderung des Vermieters berechtigt ist.
Da die Aufrechnung nicht die Fälligkeit der Gegenforderung (hier des Kautionsrückzahlungsanspruchs) voraussetzt, musste der Bundesgerichtshof nicht über die strittige Frage entscheiden, ob der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution auch dann bereits fällig ist, wenn es noch streitige Gegenforderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gibt.
Nebenkosten
Auch die strittige Frage, ob die gesetzlichen Vorgaben in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen entsprechend gelten, wenn die Mietvertragsparteien – wie hier in Bezug auf die Stromkosten – weder eine Pauschale noch Vorauszahlungen des Mieters auf die von ihm zu tragenden Nebenkosten vereinbart haben, musste hier nicht entschieden werden.
Nach Ansicht des BGH setzt eine wirksame Einigung der Mietvertragsparteien über die Verpflichtung des Mieters, den offenen Betrag aus einer Nebenkostenabrechnung zu zahlen, nicht voraus, dass die Abrechnung den formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung genügt. Die gesetzlichen Vorgaben zu Nebenkostenabrechnungen hinderten die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung, noch inhaltliche Mängel noch die mit der Einigung verbundene Verkürzung der Einwendungsfrist gegen die Abrechnung führten zur Unwirksamkeit einer solchen Vereinbarung.
Die im Gesetz geregelte Abrechnungspflicht des Vermieters samt Abrechnungs- und Einwendungsfristen dienen im Interesse beider Mietvertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit. Daher müsse es zulässig sein, dass sich die Vertragsparteien – insbesondere wenn es sachliche Gründe hierfür gibt – einvernehmlich schneller Klarheit über die gegenseitigen Pflichten aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum verschaffen.
Außerdem hatte sich der Vermieter im vorliegenden Fall im Gegenzug für die Zusage, die verlangten Nebenkosten zu zahlen, zum Abwarten mit der Räumung verpflichtet. Der Mieter hatte dadurch also einen Vorteil.
Auf die zuvor während des Mietverhältnisses gegen die Abrechnung erhobenen formellen und inhaltlichen Einwendungen hat der Mieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofs mit seiner Annahme des Angebots des Vermieters (Entgegenkommen bei der Zwangsräumung gegen Zahlungszusage) stillschweigend verzichtet und sich dadurch im Gegenzug eine um 2 Monate verlängerte Räumungsfrist gesichert.
Weitere Entscheidungen zur Nebenkostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat bereits in einer früheren Entscheidung entschieden, dass eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien über eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode in einem konkreten Einzelfall zur Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung zulässig ist. Begründet hat er dies damit, dass eine solche Vereinbarung im beiderseitigen Interesse liegt und die dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile durch entsprechende Vorteile ausreichend kompensiert werden.
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