Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.07.2020
Unrenovierte Wohnung und Schönheitsreparaturen: Am 8. Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen Fragen hierzu geklärt und dabei die Rechte bzw. Ansprüche und Pflichten von Mietern und Vermietern genauer geregelt (BGH, Urteil v. 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und Az.: VIII ZR 270/18).
Regelung im Gesetz zu Schönheitsreparaturen u. Zulässigkeit abweichender Klauseln im Mietvertrag
Nach dem Gesetz (§ 535 BGB) hat der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und daher bei einer wesentlichen Verschlechterung durch Abnutzung auf eigene Kosten zu renovieren (sog. Instandhaltungspflicht). Es ist aber anerkannt, dass er diese Pflicht auf den Mieter übertragen kann. Voraussetzung ist eine wirksame Klausel im Mietvertrag. Unwirksam sind beispielweise Regelungen über feste Fristen, nach denen eine Schönheitsreparatur ohne Berücksichtigung des Zustands der Räume im konkreten Fall zu erfolgen hat.
Unrenovierte Wohnung und Schönheitsreparaturen
Schon bisher war in der Rechtsprechung anerkannt, dass eine Klausel unwirksam ist, die den Mieter einer unrenovierten Wohnung zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen finanziellen Ausgleich verpflichtet. Denn der Vermieter würde dann die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie dem Mieter bei Mietbeginn übergeben hat.
Neuerungen durch die aktuellen Entscheidungen des BGH
Der BGH führt in seinen Urteilen zunächst aus, dass der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter zu erhalten hat, der Zustand im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter ist. Bei einer unrenovierten Wohnung ist dies also der unrenovierte Zustand. Wenn sich dieser anfängliche Zustand durch Abnutzung wesentlich verschlechert, muss der Vermieter renovieren. Da Schönheitsreparaturen, die nur auf die Wiederherstellung des bei Mietbeginn vorhandenen unrenovierten Zustands abzielen, aber wirtschaftlich keinen Sinn machen und weder im Interesse des Mieters noch des Vermieters sind, hat der BGH nun eine andere Lösung entwickelt. Da eine ordnungsgemäße Schönheitsreparatur dazu führen würde, dass der Vermieter auch die Kosten tragen müsste, die die Wohnung in einen besseren Zustand als bei Überlassung an den Mieter versetzt, billigt er dem Vermieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich zu.
Der Mieter kann also vom Vermieter eine Renovierung der Wohnung verlangen, muss sich aber an den Kosten dieser Renovierung in einem angemessenen Umfang beteiligen. Sofern es im konkreten Fall keine Besonderheiten gibt, müssen Vermieter und Mieter jeweils die Hälfte der Kosten tragen.
Der Vermieter kann die Vornahme der Schönheitsreparaturen so lange zurückhalten, bis der Mieter einen angemessenen Vorschuss geleistet hat.
Folgen der Entscheidung für die Praxis
Da die meisten Vermieter wohl Fachfirmen mit den Schönheitsreparaturen beauftragen werden – statt wie viele Mieter die Renovierung selbst durchzuführen –werden nicht unerheblichen Kosten entstehen. Daher werden sich wohl einige Mieter überlegen, ob sie tatsächlich von ihrem Recht Gebrauch machen und vom Vermieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen.
Ungeklärt ist in diesem Zusammenhang auch, was der Vermieter bei der Schönheitsreparatur genau wie machen soll bzw. darf. Wer darf bestimmen, in welcher Farbe gestrichen wird, welche Qualität die Farbe hat oder welche Tapete angebracht wird.
Immer möglich ist natürlich eine einvernehmliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter. In Betracht kommt insbesondere eine Einigung über die zu beauftragende Fachfirma und Art und Umfang der Maßnahmen (und damit auch über die entstehenden Kosten) oder auch eine Einigung über eine Vornahme der Renovierungsmaßnahmen durch den Mieter gegen Zahlung einer bestimmten Summe durch den Vermieter.
Unrenovierte Wohnung – ungeklärte weitere Fragen
Nicht entschieden wurde unter anderem, was passiert, wenn der Mieter einer unrenovierten Wohnung in der Vergangenheit Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, weil im Mietvertrag eine – unwirksame – Renovierungsklausel enthalten war.
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